注：本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。参考平台：58同城、安居客、绍兴E网二手房

你好！华发，天镜云著，美的云著哪个楼盘更适合投资？

老裘

华发金融活力城，均价约2.3万/㎡，优势在于产业。万方大体量，自带商业、五星级酒店、地铁等，未来是镜湖的金融中心，等各企业入驻，人口集聚，生活氛围很快就能起来。

天镜云著，均价约2.25万/㎡，优势在于旁边就是龙湖天街，作为绍兴第一个天街项目，参考其他城市，很可能是镜湖未来新的商业中心，同时靠近规划中的地铁2号线越西路站，利好不少。

世茂美的云筑，均价约2.3万/㎡，优势在于有棒垒球社区规划，未来能享受到亚运会红利，而且靠近杭绍台高速，距离高铁新城很近，等北站新城发展起来，前景还是不错的。

三个项目孰强孰弱，谁也说不准，要看金融城的产业，龙湖天街的人气，还有高铁新城的规划，哪个真正能起来。

从目前性价比来说，天镜云著＞金融活力城＞云筑。

杭越府跟世纪晨光哪个好呢

老裘

世纪晨光均价约1.3万/㎡，城投的项目，在袍江均价突破2字头的现在，性价比很高。

杭越府早一批房源均价约1.08万/㎡，新一批均价约1.2-1.3万/㎡。

马鞍有浙江四大产业园——滨海新区的规划，落地之后，前景还是不错的，但建设周期长、利好兑现需要时间。

如果投资，目前来看，袍江的发展前景和规划落地速度，相对滨海还是更优，可以优先考虑世纪晨光。

自住，还是看自己的工作生活圈子。

如果都差不多，世纪晨光靠近袍江城区，交通相对便利，周边也有滨河Mall这样的在建商业体，可以优先考虑，尽量选择远离高架的房子。

老裘，请问镜湖的宝能凤林府值不值得购买，镜湖别的楼盘，像花语江南剩下的楼层不好，别的楼盘也观望过，但是学区不怎么好。所以真心跪求你盘一盘宝能凤林府。

老裘

首先确定一点：期房不确定学区，不要被一些销售的说辞忽悠了。

整个官渡板块，是镜湖未来最宜居的区域之一，因为整个片区相对低密，以洋房排屋为主，而凤林府因为三面临水，呈半岛状，相对是整个官渡，景观条件最好的项目之一。

项目周边如商场、幼儿园等生活配套，也比较齐全，随着官渡4号地块入市，如今整个官渡板块正式收官，凤林府这种地段的项目，以后很难再有。

宝能在绍兴，尚未有交付的项目，但毕竟大牌开发商，相比一些小开发商还是更有保证的。

从学区、精装性价比等角度，花语江南的确是首选，而且项目还有两幢楼没开，如果不着急的话，其实可以再等一等。

麻烦问一下，现有越城区城北住房一套自住，想把一套70平北小一中学区房换大滩六号平的房子，可行吗？

老裘

大滩是相对成熟板块，目前利好，有风情旅游干线，还有地铁站，大滩六号是绿城物业，维护不错，业内口碑很好。

目前二手挂牌均价约2.4-2.7万/㎡左右，从这些年的二手房价格来看，大滩六号算是镜湖保值能力很强的楼盘之一。

换方大面积，应该自住为主。大滩六号院有个缺点是：西边是菜市场和安置房，虽然有烟火气，但确实比较嘈杂。

差不多单价，同样绿城物业，绍兴天下也是不错选择。更好的如金色家园、百合花园，也值得去看看。

裘老师，您好，万总价的投资房产，您有没有好的推荐

老裘

其实类似的问题之前也说过，中短期内，绍兴投资价值最高的两个板块，一个镜湖，一个柯桥，相对优质的投资产品，小户型，越靠近地铁越好。

万还有得选。

镜湖，华发金融活力城，约89㎡，均价约2.3万/㎡，靠近规划中地铁3号线博物馆站；

金辉天镜云著，约95㎡，均价约2.25万/㎡，靠近地铁2号线越西路站。

柯桥，祥生湛景笛旸府，约94㎡，均价约2.05万/㎡，零距离地铁2号线；

元垄华著约89㎡洋房，轨道1号线约米，均价约2.35万/㎡。

你好提问。对于嵊州、诸暨、绍兴更建议哪里投资，手头大概w，房价会下跌嘛？或者其他有前景的地方可以多推荐下嘛

老裘

投资有个公认的规则:核心城市+核心地段+品质住宅。

嵊州、诸暨虽然近年房价有上升趋势，但从城市能级来看，比不上越城、柯桥等核心城区。

更建议往比较核心的板块走，手头W，算上杠杆，也能有w左右的预算，稍微垫垫脚，镜湖小户型还有机会买得到的。

“房价会不会下跌”是个非常大的问题，没人能回答，老裘也不能。

如今绍兴楼市进入“*府控盘”阶段，房价以“稳”为主，新房价格每年有5%上浮空间。

老师你好，想要到杨汛桥轻轨站附近投资房产，有好的建议吗，有TOD吗？

老裘

杨汛桥投资，地铁盘永远是首选，但目前入驻品牌开发商不多，选择比较少。

严格意义上的地铁盘，在售只有永利天泽府，距离地铁约米，均价约1.65万/㎡，目前大面积房源居多。

根据杨汛桥站的规划公示，目前并没有关于TOD的相关消息，不过近期有ZD-20地块的商业规划，算是补上了板块的商业短板。

给父母自住兼投资，白鹭凤林平三房和杭越府平三房哪个更合适？还有小区品质和户型冲突选哪个好？

老裘

这两个小区，无论地段、品质还是价格，都相差甚远。

白鹭凤林㎡，总价达万级，镜湖凤林板块，西北临湖，环境相对更好，小区外立面和部分景观已实景呈现，如果去看过，也应该看得出这个楼盘定位偏改善，品质还是不错的。

目前整个凤林板块规划利好不断，*酒小镇、医院、地铁等都在建，生活氛围很快就能起来，前景不错。

杭越府的定位，偏向周边刚需人群，从价格上也能看出来，总价约万/套。

周边也有商业规划等，但和镜湖比起来，配套完善程度和生活氛围，差距还是比较大，对于你来说，更适合作为投资产品。

从老人自住的角度，周边配套还是比较重要的，镜湖的规划落地大概率更快，更建议白鹭凤林。

您好！我是绍兴的，不过在外地。有一套袍江中冶梧桐苑一套92平方左右的房子，和未到手的泗汇江二期拆迁房，套内平方，想二合一买一套投资房，有什么建议？

老裘

根据绍兴E网、58同城和幸福里的挂牌数据，中冶梧桐苑二手均价约1.7-1.9万/㎡，泗汇江均价约1.4-1.6万/㎡。

两套加一起，大约能置换万左右现金，折算总价预算约-万。

如果你们资金实力强，除了两套房款外还有其他现金，能买得起千万豪宅，从专业角度，最推荐的是镜湖或老城区的合院，花语堂和众安古越郡府，后期升值潜力会比一般高层更大。

如果只有万房款的现金，二合一在镜湖买一套房子，不难。但-万总价的大平层、洋房，乃至叠墅，都是更偏自住的产品，投资属性并不强。

一个我们能想到的比较合适的资产配置方案是：卖掉两套房，然后买一套镜湖地铁口小户型，如天镜云著、华发金融活力城的89方，再加一套小面积绍兴学区房。

请问柯桥蓝天市心广场的写字楼值得持有吗？还是置换成住宅楼更好？

老裘

在绍投资房产，住宅＞酒店式公寓≈商铺或写字楼＞度假类房产。

蓝天市心广场位置其实不错，位于柯桥主城区，靠近中纺CBD，但投资优先级并没有那么高，如果不是创业者或者公司经营者等，更建议置换成住宅。

裘老师你好……嵊州的嵊星湾纯投资是否有好的前景？

老裘

嵊州自去年以来，城区高价地块频出，不少大牌开发商也有入驻，比如你提到的中铁建嵊星湾。

目前嵊州的大利好，如高铁新城、杭绍台高铁三界站等，还在规划阶段，一般来说，像这样长期前景不错的地方城市，越靠近主城核心区的房子，投资优先级越高。

嵊星湾位于嵊州南部，距离主城区其实有一段距离，周边配套也不多，纯投资不是很建议。

您好，柯桥性价比最高的楼盘那个？改善型需求

老裘

柯桥目前改善新盘主要集中在柯西。

大坂绿园，精装均价约2.3-3.3万/㎡，大坂绿园的精装是公认的良心，装标高且实用，但目前余房不多，可能选不到合适楼层。

烟波飞鹭的洋房已经出来了，单价约2.8-3.3万/㎡，这个项目整体呈现的品质感是刷新柯桥楼市高度的，但价格同样是目前整个柯桥的天花板。

天圣大越府，均价约2.3万/㎡，优势在于柯西+地铁，距离地铁1号线稽山路站约米，而且是60万方大盘，又是绿城物业，小区采用阿克鲁进口门窗系统等，整体品质不差。

还有柯东元垄城镜园，精装高层约2.5-2.8万/㎡，优势在于本身百万方大盘，自带商业、幼儿园等，以及潜在的学区优势，但柯东本身缺乏大利好的短板依旧存在，后续升值潜力如何，存在不确定性。

任何楼盘都有长处和短板，非要比个高低几乎是不可能的。没有最好的楼盘，只有最适合的楼盘。

对你来说，更建议从自身出行、工作、生活方便出发，结合自身居住偏好选择，买房切忌“完美主义”。

裘老师您好，请问袍江江樾府和星尚禧樾你能帮我分析下建议买哪个比较好吗？本人世纪街有安置房，想买一套商品房。江樾府现在还剩2幢方的未开盘楼幢，最南面沿河中间，位置不错，前面是河，后面是中央景观，户型也很好，4开间朝南。禧樾嘛还没开盘，方的。总价两边可能相差不多，有可能还是禧樾方的贵一点。打算以后自住，想不好买哪里？

老裘

区别在于项目定位。

目前来看，江樾府约1.6万/㎡单价，大概率会比禧樾更低，因此你们能买到面积更大、位置更好的房源。

但禧樾项目整体定位更偏改善，小高层+洋房+排屋的产品组合，也决定了整个楼盘更低密，物业、配套也会更好，整盘宜居性更高。

从专业角度建议：如果你有投资需求，单价更低的江樾府更合适。纯自住，建议优先禧樾。

请问洋泾湖11号地块是竞配建，以后小区里要造人才住房吗？？？请问中交春风十里的叠墅好还是洋泾湖11号的合院叠墅好

老裘

不会，洋泾湖11号地块没有拍至封顶，小区内没有配建的人才住房。

洋泾湖11号的产品细节还没有披露，价格也未知，详细比较还做不了。

从地段来看，春风十里位于镜湖，相比袍江会更有优势，但洋泾湖11号北面就是两湖公园，直线距地铁2号线越王路站约米，湖景+地铁是其强势点，算各有优势吧。

现在比还早，等洋泾湖11号价格和产品细节出来后，我们再一起详细分析下。

你好，我想问您一下，我皋埠龙景名园卖掉想买一个大平层，请问哪里好，迪荡呢还是…我们住在皋埠这边

老裘

迪荡买大平层目前只有一个选择：玺园。

对你们来说玺园是唯一选择，却是也是最好选择。

玺园南面一线临湖，家门口就是迪荡湖公园，还拥有世茂广场的成熟配套，是绍兴目前头部高宜居性楼盘。

玺园在产品方面表现也不错，以建面约㎡为例，大面宽短进深，充足收纳空间及大阳台，是非常适合绍兴人的户型。

▲玺园约㎡户型图

老裘你好:现有柯西去年交付的新房（精装交付），10年内不考虑自住，是租掉还是空闲着比较纠结??？租掉的话一年租赁费估计2-3万，就怕后续转卖影响二手房价？往老师帮分析一下，谢谢！！

老裘

精装房是比较适合租掉的，因为你没有装修成本，收房后马上就收租10年，也能有个20-30万收入。

怕后期房子品相不好，再花点钱简单装修下便是。

因为是新房，挑选租客时建议多留点心眼，合同约定相关规则，并且拉长租期。

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